El objetivo de este proyecto es realizar la construcción de un edificio de viviendas en régimen de cooperativa en la calle Barrocal nº 9-11, en Cádiz, con la particularidad que una vez adjudicadas y escrituradas a nombre de sus propietarios, éstos puedan ofrecer servicios de alojamiento turístico en los períodos de tiempo que no sean utilizadas por ellos. Esta opción se realizará bajo el régimen de viviendas con fines turísticos, en aplicación del “Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos”. Las rentabilidades estimadas de este tipo de explotación se estiman entre el 5% y el 9%.
Con el sistema de autopromoción en régimen de cooperativa conseguimos que los cooperativistas sean quienes tomen las decisiones dentro del proceso de promoción y construcción de sus viviendas. Esta capacidad de decisión se articula democráticamente a través de la Asamblea y el Consejo Rector elegido por ellos.
Esto ocurre al desaparecer la figura de la empresa promotora que es sustituida por la Sociedad Cooperativa, lo que además supone un ahorro en el coste total de las viviendas, estimado entre el 10% y el 20% al desaparecer el beneficio del promotor, junto a determinadas bonificaciones fiscales que tiene este sistema de promoción.
Todo esto repercute directamente en el precio y en la calidad de la vivienda, y el resultado no es otro que el ahorro de los cooperativistas, y viviendas de calidad. Más por menos. Y esto es así porque en una promoción normal es frecuente que se prioricen las calidades visibles para favorecer su venta lo que lleva a descuidar otros aspectos esenciales de la edificación como las instalaciones o los aislamientos.
En Barrocal 9-11, sin descuidar el diseño y la estética, sabemos lo importante que son unas instalaciones eficientes, y un aislamiento térmico y acústico bueno para ganar en calidad de vida. Con estos criterios hemos proyectado el edificio, siendo características principales la funcionalidad y comodidad de las viviendas, buscando estancias amplias gracias a distribuciones muy racionales, y buscando gran cantidad de espacios de almacenaje y armarios. Además, al diseñar el portal y las zonas comunes hemos procurado pensar en todo, y todos, cuidando la accesibilidad y la seguridad, y manteniendo una buena iluminación y ventilación natural.
El edificio consta de cuatro plantas: sótano, planta baja, entreplanta, planta primera y segunda. Siendo de construcción nueva, se conserva la fachada original, buscando la integración con el entorno urbano del Casco Histórico de Cádiz. La fachada, rematada con almenas, consta de cinco ejes compositivos con tres huecos balconeros centrales y ventanas en los extremos. Desde el portal se accede a un distribuidor donde se ubica la recepción y los ascensores, el núcleo de escaleras y el patio principal. Las viviendas proyectadas, de uno y dos dormitorios, atienden a la demanda recibida.
La calle Barrocal se encuentra en el barrio de la Candelaria, muy cerca de la Plaza de la Catedral, el Ayuntamiento, el barrio del Pópulo y la playa de Santa María del Mar. Su localización es inmejorable para disfrutar de los monumentos, el ambiente de Cádiz y las fiestas locales.
Ubicada muy cerca de la zona de tiendas, restaurantes y cafeterías, desde la calle Barrocal se puede ir paseando a la estación de trenes, aunque dispone muy cerca de paradas de taxis y aparcamientos públicos.
Una Sociedad Cooperativa de Vivienda no es más que una empresa formada por un grupo de personas que poseen un objetivo común, siendo éste construir su propia vivienda, eliminando para ello los intermediarios y consiguiendo en consecuencia una reducción en los costes. En este tipo de sociedades son los mismos socios los que controlan todo el procedimiento promotor, contratando para ello a un Gestor que les ayudará en la tarea y les proporcionará todo el asesoramiento y documentación que necesiten.
Entre los principios que rigen las Sociedades Cooperativas Andaluzas y enumerados en el Artículo 4 de la Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas se encuentran:
- La libre adhesión y baja voluntaria de los socios, el Socio es libre de irse de la Cooperativa cuando quiera.
- Estructura, gestión y control democráticos, todos los aspectos de la Cooperativa estarán regidos de forma democrática por sus socios.
- Igualdad de derechos y obligaciones de las personas socias, todos los socios serán iguales entre ellos sin ninguna preferencia, pudiendo cualquiera de ellos ocupar los cargos que les correspondan en el órgano de administración.
La dirección de la Cooperativa la llevará a cabo una Asamblea General, que estará formada por todos y cada uno de los socios, donde cada Socio tendrá derecho a votar en igualdad de condiciones al resto. A la Asamblea General le corresponderá aprobar todas las directrices de la Cooperativa, por mayoría de votos salvo en los casos en los que necesite mayoría reforzada y siempre respetando los derechos individuales de cada cooperativista.
La Cooperativa contará con un órgano de Administración, que será quien formalice los acuerdos alcanzados en Asamblea General y quien participará en todas y cada una de las decisiones de la promoción, los miembros del órgano de Administración serán elegidos por y de entre los socios.
La Gestora proporcionará a los Socios en todo momento la documentación y guía necesaria para que puedan llevar a cabo eficientemente su labor como autopromotores.
Entre las principales características de las cooperativas de viviendas se podrían enumerar:
Uno de los aspectos más destacados de una vivienda en régimen de cooperativa es el precio de los inmuebles, ya que suele situarse entre un diez y un veinte por ciento por debajo al valor de mercado, diferencia derivada del ahorro en la cuota del promotor y de las ventajas fiscales de las que gozan las sociedades cooperativas de vivienda.
El ahorro de la cuota del promotor viene dado por la ausencia de éste, ya que su función la ejercerán los propios socios de la Cooperativa que serán sus propios promotores, contando para ello con la ayuda de la Gestora que les asesorará en todo el proceso hasta alcanzar el fin social.
En cuanto al ahorro debido a su condición de sociedad cooperativa, fundamentalmente se produce debido a las ventajas fiscales que el ordenamiento jurídico ofrece a este tipo societario, plasmadas en la Ley 20/1990, de 19 de diciembre, sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas, además, este tipo de sociedades son registradas en el Registro de Cooperativas Andaluzas, no en el Registro Mercantil, lo que supone un ahorro de costes en todo lo referente a la constitución, modificación y disolución de la sociedad.
Los socios de la cooperativa, podrán adaptar el plan de pagos en función a sus necesidades.
En cuanto al desembolso, en primer lugar, para formalizar su incorporación como cooperativista a la sociedad, tendrán que desembolsar la aportación correspondiente al Capital Social de la Cooperativa, que es una cantidad pequeña y meramente simbólica que ronda entre los cien y doscientos euros, esta cantidad será devuelta al final de la promoción.
A continuación se calculará una entrada en función de los inmuebles que el cooperativista desea que le sean adjudicados, y posteriormente y mediante debate y votación en Asamblea General se establecerá el plan de pagos necesario para afrontar la financiación de la construcción de las viviendas.
En caso de que el socio desee cursar su baja de la Cooperativa, ésta podrá ser justificada o injustificada. En caso de que la baja sea justificada se le devolverá el total de sus aportaciones a la Cooperativa, garantizando la legislación vigente que siempre figuren entre los motivos para causar baja justificada los siguientes:
- El aumento de la cuantía total de las aportaciones para financiar las viviendas en más de un cinco por ciento.
- El retraso en la entrega en más de un año desde la fecha o plazo previsto en el proyecto de obra, salvo fuerza mayor no imputable a la entidad Cooperativa, o el transcurso de cinco años desde que la persona socia se inscribió en la Sociedad Cooperativa, sin que se le haya adjudicado vivienda.
- La modificación sustancial de las condiciones del contrato de adjudicación.
- El cambio de centro o lugar de trabajo del socio durante más de doce meses a una distancia de más de cincuenta kilómetros.
- La situación legal de desempleo de larga duración, enfermedad grave u otra circunstancia familiar, personal o económica que impida hacer efectivas las aportaciones comprometidas en la promoción, incluida la denegación del crédito hipotecario por causa no imputable al socio.
La cooperativa está obligada a garantizar las cantidades entregadas por los socios para la financiación de la vivienda desde el momento de la obtención de la Licencia de Obra, la legislación española establece esta obligación en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación., en su Disposición Adicional Primera.
Una de las principales cuestiones que más interesa al comprador de una vivienda es el plazo de finalización de las obras y entrega del inmueble.
Si éste varía, los socios deben ser informados a través de la Asamblea General o de cualquier otro mecanismo de comunicación. Además, deberán ser informados de las causas que han producido este retraso. En el caso de que el retraso en el plazo de entrega de la vivienda llegue a sobrepasar el año con respecto a lo previsto en el proyecto de obra y siempre que el retraso sea imputable a la Cooperativa, el socio será libre de cursar baja justificada en la Cooperativa y solicitar la devolución de todas sus aportaciones.
Otro de los asuntos que preocupa a un comprador que se convierte en socio de una cooperativa de viviendas es cuánto podría incrementarse el precio inicial que se anuncia a la entrada en la cooperativa.
Como en toda promoción inmobiliaria, el precio que se oferta es una estimación objetiva y calculada en base a los precios de mercado actuales, no obstante, el mercado puede sufrir cambios durante el proceso en que la Cooperativa ejerza su actividad, dichos cambios pueden ser favorables y abaratar el precio o pueden ser desfavorables y encarecerlo. En cualquier caso, un aumento de la cuantía total de las aportaciones para financiar las viviendas en más de un 5%, legitimará al Socio a darse de baja de la Cooperativa de forma justificada, lo que le dará derecho a un reintegro total de sus aportaciones.
Por último, si el socio decide poner a la venta el inmueble adquirido a través de una cooperativa de viviendas, tendrá que ponerlo en conocimiento de ésta, con el fin de que la misma pueda ofrecerla a nuevos interesados o socios, al amparo del derecho preferente de compra que tiene la cooperativa. EI precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda, incrementada con la revalorización que haya experimentado, conforme al Índice de Precios al Consumo, durante el periodo comprendido entre las fechas de los distintos desembolsos parciales y la fecha de la comunicación de la intención de transmisión de los derechos de la vivienda.
